从江苏十三市最新房价趋势,看中国大内斗第

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山川网：谨以此文，献给小川最深爱的中国大内斗省——江苏。喜欢看“干货”的朋友，请直接看图；对城市本身感兴趣的朋友，可以看下字。

面积：.02平方公里

人口：万

人口密度：人/平方千米

GDP：.02亿元

人均GDP：元

城镇化率：82%

机场：禄口机场

火车站：南京站、南京南站

经停车次：次

地铁：7条，公里

高校：高校8所、双一流高校12所

南京9月二手房均价元/㎡，环比上月下跌0.07%↓，同比去年同期上涨17.77%↑

其实每次谈到南京的时候，小川总是有说不完的话的。作为小川在中国东部地区最偏爱的城市，对于我个人而言，南京身上有其极特殊的气质。这种气质，很大程度上来自于南京前前后后作为中国首都数百年的积淀。有没有做过都城，做过多久都城，其实从城市的气质中都能够有所察觉。以江南地区为例，不缺的是亭台楼阁，鸟语花香，但是像南京这样兼具江南婉约气质与北方大气庄重的城市，莫说是江南地区难出其二，放眼中国也再难看到第二个。作为一个北方人，生活在南京是极为奇妙的一种体验，是在上海、苏州、杭州都难以感知到的亲近感。

南京是怎样的一座城市呢？很多江苏本省人，是觉得南京从各个方面，一点都不江苏。那么他们眼中的典型性的江苏，应该是什么样的呢？应该是苏州那样、无锡那样，甚至是上海那样的（上海曾经是江苏地界，至今文化上也是吴文化的衍生展现）。就小川多年在江苏地区的生活研究经验来看，南京的确不够江苏，就和北京其实也不够河北一样（虽然北京身处河北腹地），他们更大程度上不属于哪个省。历史和现实原因决定了，他们的文化是被全国人口迁徙所深刻影响的。

南京是那种你基本看不到什么明显短板，或许单独哪一因素挑出来都不是全国第一，但是基本上都是稳居全国前十的水平，恰到好处。

比如说这个铁路，南京是华东地区的重要铁路枢纽，这点可以从经停南京的列车次数看得出来，高达次的经停铁路车次，放眼全国城市是什么水平呢？小川举几个参考城市：北京次，上海次，广州次，武汉次，杭州次。绝对的第一梯队阵营无疑。

比如说这个地铁，南京第一条地铁于年9月3日正式运营，是中国大陆第6个开通地铁的城市，截至年3月，南京地铁共有7条线路、座车站，线路总长公里，日均客流量超过万人次，地铁线路长度居中国第5（仅次于北京、上海、广州、深圳）、世界第12位。这样的表现，如果再结合南京目前的经济总量和人口总量，难道不是第一阵营？

比如说这个高校，南京一流大学入围南京大学、东南大学两所；一流学科入围南京大学、东南大学、南京航空航天大学、南京理工大学、河海大学、南京农业大学、中国药科大学、南京师范大学、南京邮电大学、南京信息工程大学、南京中医药大学、南京林业大学十二所。放眼全国，除北京、上海外，再无谁能够明显领先南京，稳居第一阵营。

而再诸如城镇化水平，人均GDP水平，人均可支配收入，南京的地位也一直都十分稳固。从城市地位上，小川个人觉得，国内和南京级别最相近的其实应该是广州。但是广州作为千百年间华南地区的中心城市，目前实际人口规模差不多是南京的一倍，所以经济总量是南京的一倍这也很好理解。而华东区域，由于有上海承担了类似广州的人口吸收责任，使得南京可以不必为过载的人口流入忧虑，未尝不是好事。南京和北京的关系如果能够发展成为类似日本东京和京都的定位，我倒觉得是善莫大焉的事情。

至于南京的房价水平，小川的观点是，偏高，但是依旧在正常的范围之内。用苏锡常房价去要求南京房价，这本身就欠考量。核心老城市玄武、鼓楼、秦淮不论，高定位的建邺不说，南京其他区域2~3万的均价，其实对标起广州、武汉甚至厦门，都在可以理解的范围内。

面积：平方公里

人口：.9万

人口密度：人/平方千米

GDP：.02亿元

人均GDP：14.13万元

机场：硕放机场

火车站：无锡站、无锡东站

经停车次：次

地铁：2条，49.公里

无锡9月二手房均价元/㎡，环比上月上涨1.02%↑，同比去年同期上涨25.78%↑

有一种说法是，苏州、无锡、常州三市，城区的经济体量是差不多的，靠的就是各自底下的县级市较劲。比如苏州下辖的昆山、太仓、常熟、张家港四个县级市，每个都是两三千亿的经济体量；无锡下辖的江阴、宜兴也差不太多。这些虽然行政级别上都是县级市，但是如果放到中西部省份，轻易不知秒杀多少地级市。

毫无疑问，如果你站在现在的这个节点上问小川，现在苏南五市中，房产性价比最高的城市是哪座的话，那么小川一定回答你是无锡。苏锡常三市的收入水平是相当的，但是目前苏州城区的房产均价是两万左右，无锡和常州都是一万左右。那么我们把无锡和常州进行一下对比就会发现，其实无锡在各个指数上，差不多都要比常州高上一些，或许高的都并不是太多，但是点点滴滴积累到一起，无锡比常州的优势就明显一大块了。

小川就自己多年的观察经验来说下无锡的几点优势（因无锡分自常州府，所以以常州为比较对象）：

一，无锡的生活环境：就小川亲身的体验来说，常州城区里可供市民游玩的地方，并不是很多。常州恐龙园多数人是听说过的，但实际上它就是个游乐场，而且票价也真心不低，没有人会隔三差五跑到一家游乐场去玩了一遍又一遍。而无锡真的是得地利的优势，南靠太湖，开发了大量以湖景为特色的影视基地、湿地公园，自然环境非常出色，每一次去都感觉心旷神怡，流连忘返。

二，无锡的消费环境：作为中国民族工业和乡镇工业的摇篮，是苏南模式的发祥地，无锡全市范围内的大型商业综合体，无论是数量还是质量，都是非常可圈可点的。从入驻的品牌，到商场的空间规划布局，再到商业活动的策划，无锡的商场，其实从细节之上都彰显着无锡人在商业思维上的一种独到心思。目前无锡开通的地铁线路只有两条，这两条地铁线路的换乘站叫做三阳广场。以这个地铁站为中心，无锡规划出了一个规模颇大的地下商业街，而且一点都不让人觉得突兀。对于零售业感兴趣的朋友，如果有机会到无锡去，一定要仔细看看这个地方的规划与设计。

三，无锡的政策环境：小城市一般会有一个很明显的毛病，就是护短。以常州为例，新城地产是成长于常州的地区的知名地产开放商，我们会发现在很多地段的开发上，新城地产相比其他地产公司，总是能够更容易获得常州地方政府的青睐。这种偏爱甚至是偏袒，其实对于常州的招商引资并不太有利。果然，在共享单车在南京、苏州、无锡遍地开花，大大方便了城市居民的出行时，很多常州市民依旧只能使用传统的有桩式市民自行车。背后的原因有二，一是地方政府不远横生枝节，对新鲜事物消耗时间和精力进行管理，所以一刀切不许共享单车企业进驻；二是常州有一家著名的经营有桩式自行车的企业，名叫永安行。

面积：11平方公里

人口：万

人口密度：人/平方千米

GDP：亿元

人均GDP：元

机场：观音机场

火车站：徐州站、徐州东站

经停车次：次

地铁：在建

徐州9月二手房均价元/㎡，环比上月下跌0.72%↓，同比去年同期上涨45.17%↑

除了徐州在行政规划上被划入了江苏省，我们基本找不出徐州身上任何江苏江南水乡那种气质，这就是个典型的北方城市。如果我们要做个比喻的话，徐州最像的城市，就是相邻的山东省的那些地级市。

由于地处北方，再加之产业模式是工业，所以徐州的空气环境也好，城市面貌也罢，基本上不太会让人感到干净宜居。一直以来在多数人眼中的徐州，一是浓郁的汉高祖刘邦故里符号，另外一个就是铁路枢纽城市——京沪、陇海两条铁路再次交汇。次的铁路经停车次，在全省范围内仅次于南京，与经济总量远超自己的苏州，在铁路交通便捷程度上打成平手。

由于特殊的历史原因，历史上也曾出现过以徐州为中心的伪淮海省，区域大致就是现今的苏北、鲁南、豫东、皖北的区域，大致涵盖范围是连云港、宿迁、苏州、淮北、枣庄等地，也有人说范围再大一圈，但这都不重要。重要的是，这些区域由于均地处各省边界，距离各自省会距离略远，长期以来得经济上无法受到辐射，风土人情上也各自为阵，颇有几分爹不疼娘不爱的意思。以至于到了现在，还有一些好事者，在网上喊几句成立淮海省，以徐州为省会。但是整个省份内，各市除了因文化传统而生育率较高导致的人口众多，在经济上，产业上都不突出，作为三线城市的徐州更是自顾不暇，哪里可能拉得起如此大的摊子？如果真实行了，结果就是淮海省省会徐州单极独大，剩下的区域比之前进一步衰落。自然是荒谬至极的想法。

当然，从古至今，淮海区域就是造反起义最频繁区域，将这个区域分而治之，对于公家层面也绝对是更好的选择。犬牙交错，是省域划分的重要基础逻辑之一。

面积：平方公里

人口：.8万

人口密度：人/平方公里

GDP：.9亿元

人均GDP：元

机场：奔牛机场

火车站：常州站、常州北站

经停车次：次

地铁：在建

常州9月二手房均价元/㎡，环比上月下跌0.39%↓，同比去年同期上涨67.10%↑

刚才在和大家聊无锡时，提到了苏锡常下辖县级市实力的问题。相比苏州、无锡下辖县级市都是不逊于地级市的超级县级市，常州下辖的金坛、溧阳两个地级市，经济水平是的的确确的“县”级别。两个县级市加起来，相比苏州、无锡下辖任何一个县级市，都还不如。最后反应在苏锡常三个地级市上表现，似乎就成为了极为明显的阶梯状：苏州已经开始接近一线城市，无锡二线城市的身份也差不多落实，常州还一直都处于三线城市的阵营难以跳脱。

也许有朋友会说，作为本地人而言，反正三座城市的薪资水平和生活条件都差不多，那总的经济体量上的差别，又有什么关系呢？话说，关系还真就挺大。首先是基础建设，三座城市的地铁规划上，大家就能明显看出差别，且不说长期规划了，就说现在已经建成的里程吧，苏州一百多公里，无锡五十多公里，常州在建中。地铁建设周期是固定的，基本属于一旦领先，就是持续领先的状态。等到常州建设到无锡现在的里程时，无锡就会变成现在的苏州里程，苏州则会更上一层。而在小川看来，市内轨道交通的最大意义，是大大提升了城市的运营效率，帮助当地经济的加速发展。

另外，还有一个重要的影响，对外来人口的吸引力上。刚刚我们谈到的苏锡常县级市主导经济总量的事情，其实是多数本地人才会